Если рассматривать ситуацию с ценами поквартально, то самым провальным был второй, когда среднемесячное снижение цены квадратного метра составило –0,14%. Это привело к тому, что в первые шесть месяцев года основной показатель рынка недвижимости в городе вырос всего на 1 415 рублей.
В остальные кварталы года среднемесячный рост был относительно равномерным, и месячный рост составил в среднем около 0,6%.
В итоге за вторую половину года «квадраты» в городе подорожали на 5 362 рубля. В среднем же за год каждый месяц цена квадратного метра в городе росла на 564,7 рубля.
Но это в целом. А если смотреть детально, то можно увидеть рост цен на квадратные метры лишь в отдельных его сегментах. Так, в среднем по городу «квадраты» подорожали у трёхкомнатных квартир на 13,6%, а у однокомнатных – на 6,9%. В центре города средний рост цен составил 11,2%, в средней отдалённости – 1,4%, а на окраинах – 0,8%. При этом дорожали «квадраты» в первую очередь у квартир новой планировки (10,3%). Такой неравномерный рост ещё раз подчёркивает расслоение общества по уровню доходов и покупательным возможностям. Как говорит один из героев рассказа Чехова «Житейские невзгоды»: «У кого-то
бриллианты мелкие, а у кого-то щи пустые».
КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА
Значительное влияние на рынок жилья оказало изменение ключевой ставки Центробанка, которая выросла за 2024 год на пять процентных пунктов: с 16% в декабре 2023 года до 21% в конце года минувшего.
Хотя за 2023 год она росла более стремительно и увеличилась в два раза, что не сильно затормозило инфляцию, и регулятор решил ужесточить денежно-кредитную политику. Это позволило в минувшем году существенно снизить покупательскую способность населения и притормозить инфляцию пока только в сфере жилья из-за удорожания ипотечных кредитов и роста первоначального взноса.
Сказалось на ценах и решение правительства страны отменить некоторые льготные ипотечные программы, хотя на Дальний Восток, в частности, на рынок жилья Хабаровска, это решение особого влияния и не оказало.
Тем не менее наиболее востребованные и доступные квартиры за минувший год утратили в средней цене квадратного метра. Так, он стал за год дешевле в среднем по городу у «хрущёвок» (–3,3%), у квартир улучшенной планировки (–0,5%) и у «сталинок (–3,3%). Ближе к центру города меньше стали запрашивать за квадратные метры в среднем на 0,4%. И это в основном за счёт квартир старых планировок. В среднем по городу меньше стали запрашивать за «квадраты» и у двухкомнатных квартир на те же 0,4%.
СРЕДНЯЯ ЦЕНА – 6,8 МИЛЛИОНА
Социальное расслоение общества сказалось на спросе, как следствие – на стоимости квартир. Если посмотреть на медианную цену квартир в Хабаровске, то линия тренда за год имеет чётко направленную тенденцию снижения, а значение за год этого показателя составила –2,5% (декабрь 2023 г. к декабрю 2024 г.) с 5 миллионов 850 тысяч до уровня 5 миллионов 700 тысяч рублей. Это говорит о том, что основная масса квартир, предлагаемых на продажу в городе, всё-таки стала дешевле.
Но при этом средняя цена на квартиры за год выросла на 10,1% до уровня 6 миллионов 877 тысяч рублей. Такой рост обусловлен выходом на рынок большого количества квартир с ценой свыше 20 миллионов рублей и даже нескольких предложений по цене свыше 30 миллионов рублей.
Поднялся и уровень цен на самые дешёвые квартиры. Сегодня уже трудно найти в городе приличную квартиру дешевле 3 миллионов рублей. Скорее всего, это будет малосемейка, а если и сыщется квартира нормальной планировки, то это, вероятнее всего, будет «сталинка» на окраине города в деревянном двухэтажном доме с удобствами во дворе или убитая «хрущёвка» («брежневка») на первом этаже пятиэтажного дома на окраине города или в средней отдалённости.
Такую ситуацию с ценами на квартиры подтверждает и наше наблюдение. За минувший год средние цены на квартиры по городу стали ниже только у «сталинок», да и то на символический 1%. Во всех остальных сегментах рынка был отмечен рост средних цен.
Наиболее значительно за год подорожало жильё в центре города – в среднем на 21%, поднялись цены и на окраинах города на 4%.
Если рассматривать квартиры по размерам, то на первом месте по росту цен оказались большие трёхкомнатные квартиры, которые подорожали в среднем по городу на 13,8%. Однокомнатные стали дороже на 11,7%, при этом малосемейки, которые входят в их число, выросли в ценах на 19,9%. В минувшем году, в том числе и благодаря ипотечным программам, рос спрос на квартиры в новостройках, из-за чего квартиры новых планировок подорожали в среднем по городу на 14,3%.
В большинстве остальных сегментов рынка рост был отмечен в пределах 2–3% средней стоимости квартир.
В ПРЕДСТОЯЩЕМ ГОДУ
Наступивший год объявлен в нашей стране Годом защитника Отечества, он также будет отмечен для нашей страны знаменательной датой – 80-летием Победы в Великой Отечественной войне 1941–1945 годов. Как же это скажется и проявится ли вообще на рынке недвижимости, в том числе и в нашем городе?
Участники Великой Отечественной войны, которых осталось, к сожалению, уже очень мало, уже давно обеспечены добротным жильём и не нуждаются в его улучшении. А вот для участников специальной военной операции и их семей вопрос с жильём далеко не всегда решён успешно. Поэтому для них приняты специальные программы, предусмотрены льготы по кредитам и принимается ряд других мер.
Но это мало повлияет на общую картину с ценами на рынке жилья нашего города. А вот высокая ключевая ставка, изменения в налоговом законодательстве, уровень инфляции скажутся на ценах однозначно.
Можно ожидать роста средней стоимости квадратного метра, и в первую очередь в новостройках, за ними подтянутся цены и на вторичном рынке жилья. И если правительству удастся справиться с высоким уровнем инфляции в целом и снизить её хотя бы на 2–3%, то цены на рынке жилья Хабаровска при сохранившемся темпе могут её обогнать.
Таким образом, можно будет сказать, что в отличие от года минувшего в предстоящем году средние цены на квадратные метры всё-таки превысят уровень 140 тысяч рублей и, возможно, даже отметятся выше 145 тысяч рублей.
Александр ХВОРОВ.
Источник: Тихоокеанская звезда
24.01.2025 09:06
